¿Obras sin control? El edificio Altos del Lago, la punta del iceberg

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“El Edificio Altos del Lago no soporta su propio peso”, fue la sentencia del Centro de Proyectos e Investigaciones Sísmicas de la Universidad Nacional de Colombia en el estudio que además concluyó que “no cumple con los estándares de calidad ni con las normas vigentes en Colombia para este tipo de estructuras”.

Además el diseño del edificio y de su construcción se clasificó como “mala”, evidenciado problemas de calidad con las columnas, las pilas de cimentación, falta de muros en algunos sectores y otros defectos que comprometen la integridad estructural de la edificación.

El Edificio Altos del Lago

Un proyecto que contemplaba la construcción de 116 apartamentos y que fue declarado siniestrado, por la utilización de materiales y características que incumplían la normatividad es hoy el ejemplo de lo que podría estar pasando con otras construcciones. Un empresario del sector, consultado por este medio y que pidió reserva de su nombre, dijo que es la permisividad de los encargados de otorgar las licencias y hacer el seguimiento y control lo que ocasionó este caso en particular.

Se refiere a la ley 1523 de 2012 que adopta políticas para la gestión del riesgo y a lo establecido en la ley como la norma NSR10 o Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente, donde “estudios básicos de patología estructural encontrarían fácilmente evidencias de la realidad en las edificaciones”.

El empresario, además ingeniero calculista agregó una opinión aún más cruda: “estos casos se presentan con algunos constructores inescrupulosos que ponen en riesgo la vida y patrimonio de las personas, que solo les interesa obtener jugosas ganancias. No son empresarios que estén por el desarrollo, son mercenarios del cemento”.

Se pregunta además por los riesgos que corren los habitantes de conjuntos de apartamentos que fueron construidos inobservando la normatividad y que además de ser estéticamente poco atractivos se convierten en potencial peligro para las comunidades adyacentes.

¿Y sobre otros casos?

No hay certeza que este tipo de obras en Rionegro estén siendo monitoreadas y verificada su calidad y cumplimiento en normas urbanísticas y de sismo resistencia. Lo comprobado con el Edificio Altos del lago da cuenta de lo que administrativamente es la negligencia oficial, son más los interrogantes que las respuestas a las inquietudes de los ciudadanos que buscan invertir en estos proyectos.

El Oriente se dio a la tarea de consultar con funcionarios, “maestros de obra”, copropietarios y residentes de obra, lo que sería el estado actual del control urbanístico en la ciudad para edificaciones.

Según don José David Suarez, hoy maestro de obra y experimentado obrero de la construcción dice que sabe de casos en los cuales los constructores emplean materiales de baja calidad en sus proyectos. “la idea es que la obra fue cotizada a un valor x, pero a la hora de la “vaceada” de las vigas, columnas y planchas el material no es el especificado en el proyecto y planos

El testimonio además ratifica lo que es un secreto a voces: “a veces llegan funcionarios de la Alcaldía que conocen de esto y se van como si nada”. “Fui testigo de una conversación de un ingeniero con alguien de Planeación que entre risas solo quedaron en volver cuando la construcción estuviera terminada”, según don José David esta sería una práctica común.

Las normas de sismo resistencia no son un canto a la bandera, pero al parecer existirían constructores que hacen de esto parte de su día a día y a los compradores de apartamentos les ofrecen obras 100% ajustadas a la ley.

Para doña Alma Inés García, habitante de un conjunto residencial muy reconocido en este municipio, dijo coloquialmente: “desde el desayuno, se sabe cómo será el almuerzo”, se refería a las dificultades para la entrega de la propiedad que sus nietos le regalaron el día de su cumpleaños y que realizaría su sueño de vivir en el Oriente Antioqueño.

Lo primero que supe es que los recursos del apartamento se estaban consignando en la cuenta de la esposa de uno de los ingenieros dueños del proyecto, al parecer se presentaron dificultades familiares y la plata no aparecía”, esto según doña Alma Inés habría retrasado el cronograma de la obra. No fui la única, dice, otros compradores estaban en las mismas condiciones y “lo más complicado fue cuando encontramos diferencias muy evidentes en los planos originales”, para sus nietos y ella, era algo que ya no podían resolver y ante tal situación y demora en la entrega, recibieron la propiedad 17 meses después cuando ya estaban dando por perdida la inversión.

¿Y al Alcalde quien lo ronda?

Nos estamos acostumbrando a que cada que aparece un caso donde las entidades encargadas de dar licencias, hacer vigilancia y garantizar que las obras se hacen tal cual se informaron en planos, se señala a funcionarios que ya no están o se responsabiliza directamente al constructor.

En el caso del Edificio Altos del Lago el 7 de junio de 2016, la administración municipal de Rionegro ya tenía conocimiento de los posibles problemas estructurales de la primera torre de apartamentos que tenía 19 pisos. Un documento firmado por Hernán Darío Álvarez, Secretario de Infraestructura de la época, habló de incumplimiento en mínimos exigidos por la norma de resistencia.

Esa información por sí sola era el aviso claro que algo no estaba bien, pero, “¿qué esperar de una dependencia de tal envergadura dirigida por un abogado?”, dijo a este medio un funcionario de la Alcaldía. El empleado de la administración municipal, además mencionó lo que sería un desacuerdo entre las dependencias oficiales “Secretaría de Hábitat, Gobierno y Planeación”, donde no había claridad a quien correspondía asumir las acciones correctivas.

Sólo el 27 de enero de 2017, la Alcaldía mediante el decreto 048 oficializó la calamidad pública y la evacuación preventiva, ordenando demás un estudio de vulnerabilidad sísmica, es decir, 7 meses después de tener certeza del riesgo.

Lo sucedido después fueron reuniones donde propietarios, constructores, alcaldía y abogados representantes de compradores y habitantes del edificio buscaban puntos de solución ante lo que ya era un proyecto inviable. Allí se evidenciaron entre otros, que la firma Construcciones Civiles SINCC, una empresa constituida con $2 millones de pesos de patrimonio habría construido un proyecto captando recursos de forma ilegal y entregado apartamentos con evidentes retrasos y además con problemas estructurales y de acabados.

Para el 15 de febrero de 2017 se materializó el cierre del edificio, donde solo fueron reconocidos subsidios a 10 de sus habitantes por un lapso de 3 meses y la contratación por parte de la Alcaldía de un estudio de patología estructural que costó $320 millones de pesos. Aunque el estudio en principio dijeron sería entregado en un término de 3 meses, lo cierto es que pasó el doble del tiempo para tener el informe final realizado por la Universidad Nacional.

¿Quién le responde a los propietarios y habitantes?

Durante los 6 meses que duró el estudio, el Edificio fue saqueado y muchas de sus instalaciones literalmente fueron arrancadas de sus sitios. Citófonos, motores, puertas, cableado eléctrico, gabinetes, entre otros, fueron hurtados por personas que aprovecharon el abandono en que fue dejada la edificación después de la orden de la Alcaldía de desalojarlo y que en un acta de acuerdo con los constructores y representantes de los propietarios la Entidad municipal quedó a cargo del cuidado del inmueble.

El Oriente fue testigo de la situación en dos fechas distintas, en los meses de septiembre y octubre estuvimos presentes en la construcción y ningún aviso o persona limitó el acceso a los alrededores o impidió que fuera posible el ingreso al edificio a través de entradas improvisadas que hacían las veces de “puertas abiertas”.

También se evidenció que hay personas que duermen o permanecen en la edificación sin ninguna medida preventiva o que evite el acceso de un edificio que se supone está en aviso de posible siniestro. “No hay ninguna señalización o demarcación para que la vida e integridad de las personas sea protegida”, dijo a este medio un vecino del proyecto.

En el caso del Edificio Altos del lago el Alcalde Andrés Julián Rendón, reconoció en agosto la vulnerabilidad de la construcción y que “es insuficiente para resistir las fuerzas sísmicas incluidas en la normatividad vigente, lo que implica que en el caso de que se presente un temblor de tierra con fuerzas similares a las contenidas en la norma, el edificio puede tener daños graves o colapsos”. No es comprensible entonces, como 2 meses después no se habían tomado medidas para evitar el tránsito y permanencia de personas en el edificio ni señalizado alrededor de la obra.

Un posible detrimento patrimonial estaría siendo estudiado por abogados de los propietarios y veedurías ciudadanas, dado que la Alcaldía asumió el costo del estudio realizado al edificio y hoy se habla de la posibilidad de demolición, en el evento en que no se haga una repotenciación que con los costos actuales sería inviable y descartado de entrada por los constructores.

¿Quién pagaría por las afectaciones y desaciertos?

En primer lugar habría consecuencias para la Alcaldía municipal por haber otorgado una licencia de construcción que a juicio de la Universidad Nacional, en planos se veía claramente que los cálculos estaban mal hechos. También por el seguimiento precario que le hizo al proceso constructivo y al control por parte de las dependencias Gestión del Riesgo, Planeación y Secretaría de Hábitat y por los saqueos de que fue objeto la construcción en el tiempo que estaba bajo su supervisión.

En segundo lugar la Entidad financiera donde se recaudaron los recursos del proyecto. El banco deberá responder por lo que sería su negligencia al haber permitido el ingreso de recursos para una obra que debía contar con un encargo fiduciario donde se aseguraran la inversiones en la obra y se tomaran los seguros respectivos, que diera además, garantías sobre el patrimonio de los compradores. Esta omisión habría permitido además la captación ilegal de recursos.

Y lógicamente la responsabilidad de Fabio Andrés Jaramillo Patiño como representante legal de la constructora SINCC y sus socios, en otras dos figuras jurídicas creadas para desarrollar este y otros proyectos, de quienes se dice ya se declararon en quiebra, y desde el primer momento no no le contestan el teléfono a los propietarios para dar razón de lo que serían el reconocimiento de sus inversiones.

Cristian Sánchez, abogado representante de algunos de los propietarios, señaló que el edificio, según los estudios, debería ser demolido y que además se debe establecer con claridad quienes son los responsables de darle respuesta a los inversionistas, donde la Alcaldía de Rionegro manifestó que la responsabilidad con los afectados es de la firma Soluciones Integrales en Construcciones Civiles S.A.S. (SINCC) sin consideración a su propia responsabilidad por las numerosas ocasiones en que se apartó de su deber como autoridad local en licenciamiento, vigilancia y control y en las intervenciones posteriores que hoy tienen en el limbo a propietarios y habitantes de este proyecto.

La realidad de la construcción en el Oriente Antioqueño

Reciente publicación de Semana Sostenible da cuenta de la realidad de la construcción en esta región, deja preocupaciones e inquietud por lo que sería un desaforado aumento en obras sin planeación.

Según el informe, la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) seccional Antioquia, calcula que en 2017 se comercializarán 3.100 unidades nuevas de vivienda, cuando hace apenas siete años esa cifra anual no llegaba ni siquiera a 500. Dice Eduardo Loaiza, gerente de dicha seccional, que hoy existen 89 proyectos residenciales en ejecución y otros 30 a 35 para industria y comercio. Según Camacol, el municipio de Rionegro, con cerca de 125.000 habitantes, es el que cuenta con más construcciones de vivienda, industria y comercio.

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